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Foire aux questions (FAQ)
diagnostic plomb
Quels changements pour le diag. Plomb ?
Le diagnostic plomb (le rapport du constat des risques d'exposition au plomb ou CREP des parties communes devra être réalisé avant aout 2008 sur les parties communes des immeubles d'habitation construits avant le 01/01/1949 (article L1334-8 du Code de la Santé Publique). L'extension de ce diagnostic constitue une réelle avancée dans la lutte contre le saturnisme dans l'immobilier. A partir du 12 Août 2008, le Diagnostic Plomb devra être annexé au bail de location. L'absence dans le contrat de location du diagnostic plomb (CREP)constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur. Ce diagnostic plomb doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date dela signature du contrat
Nous vendons notre appartement. Sommes-nous obligés de refaire le diagnostic plomb ou pouvons-nous utiliser celui qui nous avait été remis leur de l'achat ?
Si le diagnostic qui vous a été remis lors de l’achat du logement est en cours de validité, c’est-à-dire s’il a moins d’un an, vous pouvez le réutiliser. Dans le cas contraire, vous serez obligé de faire établir un nouveau diagnostic qui sera annexé au compromis de vente.
A noter : depuis le 27 avril 2006, une nouvelle réglementation de lutte contre le saturnisme s’applique : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) a remplacé l’état des risques d’accessibilité au plomb (ERAP). Depuis cette date, la durée de validité du diagnostic est toujours de un an. Néanmoins, si le CREP est négatif (absence de plomb), vouspouvez le réutiliser, même au-delà d'un an.
LE DIAGNOSTIC AMIANTE / PLOMB S’EST RÉVÉLÉ POSITIF, QUE DOIS-JE FAIRE ?
Il ne faut pas s’alarmer face à un diagnostic « positif ».Si l’acquéreur s’inquiète concernant les conclusions de ce diagnostic, nous sommes à sa disposition afin de l’informer sur les risques réels de sa future habitation. Dans certains cas, des travaux seront à réaliser. Mais dans tous les cas, vous recevrez de notre part, les recommandations ou obligations correspondantes.
Quelle est l’incidence de la présence de Plomb dans l’habitat ?
Le plomb est susceptible de provoquer une intoxication notamment des jeunes enfants, appelée saturnisme infantile. Utilisé dans certains revêtements tels les peintures (anciennes céruses) il devient une source d’intoxication lorsque ces revêtements se dégradent avec le temps et/ou l'humidité ; les écailles ou les poussières générées peuvent alors être ingérées par des enfants. L'ingestion ou l'inhalation de plomb est toxique. Elle génère des troubles psychomoteurs : retard intellectuel, agitation, irritabilité, troubles du sommeil, retard de croissance, anémie, atteinte du rein
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Diagnostic gaz
Que doit faire le vendeur face à un DGI ?
la première chose à faire est de distinguer DGI total et DGI partiel :
DGI global
Le diagnostiqueur doit neutraliser l'alimentation en gaz et poser une étiquette appropriée. Il doit
également prévenir le distributeur en gaz.
le propriétaire a l’obligation de remédier aux cause du DGI avant de remettre en service, en concertation avec son plombier chauffagiste.
DGI partiel
Le diagnostiqueur doit neutraliser l'alimentation en gaz et poser une étiquette appropriée sur la partie
défectueuse
le propriétaire a l’obligation de remédier aux cause du DGI avant de remettre en service, en concertation avec son plombier chauffagiste.
Quand dois-je faire un diagnostic gaz ?
Quand vous disposez d'une installation au gaz individuelle, qu'elle soit ou non alimentée en gaz et
que vous disposiez d'un compteur ou non. Par exemple : votre appartement est chauffé à l'électricité
mais l'installation de tuyaux de gaz antérieure est restée en place : vous devez faire un diagnostic.
Je vends mon appartement. Est-ce que je dois fournir un diagnostic gaz à l’acheteur ?
Oui, et ce depuis le 1er novembre 2007. Ce diagnostic, obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur
certifié, concerne les ventes de logements comportant une installation intérieure de gaz réalisée
depuis plus de quinze ans.
L’Installation intérieure de gaz comporte un réseau en tuyau rigide alimentant les appareils (une bouteille de gaz placée au sous sol alimentant une plaque de cuisson à l’étage par l’intermédiaire d’un tuyau rigide nécessite un diagnostic
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Diagnostic électrique
Le diag. électricité est il systématique ?
Même s'il est déjà conseillé de réaliser une vérification des installations électriques de plus de 15 ans,
l'obligation de réaliser un diagnostic électricité selon la norme C16-600 parue en septembre 2007
devrait être effective par parution du décret d'application de la loi qui le rend obligatoire au cours de
l'été 2008.
Je suis propriétaire d'un logement ancien que je souhaite louer. Dois-je mettre l'installation électrique
aux normes ?
Le logement que vous allez louer doit répondre aux normes de décence fixées par un décret du 30
janvier 2002. Il prévoit que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux
normes de sécurité définies par les lois et règlements, et être en bon état d'usage et de
fonctionnement.
En réalité, vous n'êtes pas obligé de transformer votre installation pour qu'elle réponde aux dernières
normes techniques (qui ne s'imposent que dans le neuf). Ce qui importe réellement, c'est l'absence de
dangerosité de l'installation. Néanmoins, la sécurisation des installations électriques est un sujet au
cœur des préoccupations actuelles. En conséquence, nous vous conseillons fortement, en cas de
doute, de faire expertiser votre installation par un professionnel et, le cas échéant, de procéder aux travaux nécessaires, et ce avant toute mise en location.
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Mesurage carrez
Je mets en vente mon appartement. Pour définir le prix, est-ce que je dois multiplier le nombre de
mètres carres par la surface carrez ?
Aucune règle ne s’impose à vous pour évaluer le prix de votre bien. C’est à vous de le définir librement,
par rapport au prix du marché. Toutefois, pour se faire une idée, on a en général le réflexe de
multiplier la surface par le prix au mètre carré. C’est une bonne indication, mais ce n’est pas suffisant,
car, d’une part la loi Carrez exclut toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1
mètre 80. Or, si votre appartement est situé sous les toits, cela ne tient pas compte des parties en
sous pentes, alors que le volume global de votre logement est plus important. D’autre part, un même
appartement ne sera pas évalué au même prix selon sa situation. Ainsi, par exemple, le prix sera
différent selon qu’il est situé au rez-de-chaussée sur rue, ou en étage élevé avec vue sur jardin. En
réalité, il y a un certain nombre de paramètres à prendre en compte afin d’estimer le prix de votre
appartement. C’est pourquoi il est judicieux de vous faire assister d’un professionnel si vous voulez
être certaine de bien l’évaluer
Je possède une petite chambre de bonne. Puis-je la louer, en vide ou en meublé, sachant qu'elle fait
moins de 9m² ?
Vous ne pouvez en principe pas louer cette chambre si elle fait moins de 9m², sauf si elle fait au moins
20m3. Si ce n'est pas le cas, le logement n'est pas décent et ne peut être loué, ni en vide ni en
meublé.
Nous mettons en vente notre maison individuelle : devrons nous fournir un métrage loi carrez a
l’acheteur ?
L'obligation de remettre à l'acheteur un document indiquant la surface habitable du logement découle
d'une loi du 18 décembre 1996, dite 'loi Carrez". Cette obligation ne concerne que les biens en
copropriété ; vous n'êtes donc pas concernés, (sauf les rares cas d'une maison soumise au régime de
la copropriété). Une réponse ministérielle (publiée au JO de l'Assemblée nationale le 26/12/2006) a
d'ailleurs énoncé qu'il "n'apparaît pas nécessaire d'étendre le dispositif issu de la loi Carrez aux ventes
de logements auxquels le régime de la copropriété ne s'applique pas". En revanche, les maisons sont
soumises aux autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites, état des risques naturels et
technologiques et diagnostic de performance énergétique) dans les mêmes conditions que les
appartements.
Je viens de recevoir un congé pour vente pour l’appartement que j’occupe. Le prix me convient, mais
le propriétaire n’a pas indiqué la surface loi Carrez. Est-ce normal ?
Oui, car dans le cas particulier du congé pour vente au profit du locataire, le bailleur n’est pas tenu
d’indiquer la surface du logement. Le législateur l’en a déchargé, estimant que le locataire qui habite
le logement proposé à la vente est en mesure d’en apprécier les dimensions
Je vais mettre en vente mon appartement. J'ai deux balcons : rentrent-ils dans la surface habitable
selon la loi Carrez ?
Non, les balcons et terrasses sont exclus de la superficie selon la loi Carrez. Mais bien sûr, on en tient
compte pour évaluer la valeur de votre appartement, et ce selon leur superficie, leur exposition et leur
accès. Un balcon exposé au nord et sur rue n'a pas le même charme que le même balcon exposé au
sud sur jardin et auquel on peut accéder du séjour. Mais répétons-le, vous ne pouvez inclure la
superficie de vos deux balcons dans la surface habitable de votre appartement.
J’ai l’intention de vendre mon studio. Pouvez-vous me dire si oui ou non, je dois inclure les placards
dans la surface ?
La surface à prendre en compte est la surface plancher à l’intérieur du lot.
Ne doit donc pas être prise en compte la surface occupée par les murs et les cloisons, les cages d’escalier, les embrasures des portes et fenêtres, les conduits de cheminée, les gaines techniques, les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
Ainsi, vous l’aurez compris, la surface à l’intérieur des placards doit être prise en compte si le placard part du sol et est supérieur à 1,80 mètre.
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Diagnostic amiante
Je suis actuellement à la recherche d’un bien. Je souhaiterais savoir dans l’hypothèse où le diagnostic
amiante est positif, si le propriétaire est obligé de faire les travaux ?
A toute promesse de vente doit être annexé le rapport d'amiante. Dans ce cas précis, vous achetez en
pleine connaissance de cause ou vous ne signez pas. Si malgré tout, vous décidez d’acheter, sachez
que les travaux seront à votre charge. Vous pouvez aussi conventionnellement convenir d'une prise
en charge par le vendeur ou obtenir une diminution du prix. Rare en pratique
Qu’est-ce que l’amiante ?
L’amiante est une substance minérale naturelle. Extraite, puis traitée mécaniquement, elle possède
des propriétés remarquables :
- résistance au feu,
- capacités d'isolation thermique et acoustique,
- résistance aux agressions chimiques,
- bonne résistance mécanique.
C'est pourquoi l'amiante a été employé intensivement au cours du XXème siècle dans la construction,
en particulier entre les années 50 et 80. Parmi les 3500 produits susceptibles d’en contenir, on peut
citer : joints, colles, ragréages, ciment, revêtements de sol, produits isolants ou ignifuges pour le
calorifugeage des matériels et tuyauteries, cloisons, portes et clapets coupe-feu, produits isolants
divers, etc...
Tous ces matériaux ne présentent pas le même degré de nocivité, et il faut distinguer :
- les matériaux friables (peu présents dans l’habitat) tels : flocage, calorifugeage et faux-plafond) qui
sont les plus nocifs pour la santé car leur dégradation naturelle peut provoquer une émission de fibres
sous l’effet d’un simple courant d’air.
- les matériaux non-friables : par ex. l'amiante-ciment (canalisations, couverture), la menuiserie
(plaques de doublage) ou le vinyle-amiante (revêtement de sol) les fibres d'amiante s'y trouvent
piégées par un liant et ne peuvent libérer des fibres que lorsqu’ils subissent une agression mécanique
ou dans des cas de dégradations très importantes.
Quels sont les risques ?
Le danger de l'amiante est celui de l'inhalation des fibres dégagées par ce matériau. Les effets
pathogènes de l'amiante sont liés au caractère indestructible des fibres, à leur dépôt dans le tissu
pulmonaire (la taille et la géométrie des fibres étant les principaux facteurs qui déterminent la
pénétration de l'amiante et sa distribution dans les voies respiratoires), et à leur migration facile vers
l'enveloppe du poumon (en moyenne, une fibre d'amiante est de 400 à 2.000 fois plus petite qu'un
cheveu humain et n'est pas décelable à l'œil nu).
L'inhalation de fibres d'amiante expose à des affections diverses dont certaines sont d'une extrême
gravité C’est en raison de ses effets cancérigènes (l'amiante est classée cancérogène n° 1 par le
CIRC) que des dispositions réglementaires ont être prises d’une part, pour interdire la
commercialisation et l'utilisation de matériaux contenant de l'amiante et d’autre part, pour protéger
les populations et les travailleurs contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans
les immeubles bâtis.
Mon habitation est recouverte d’ardoises type « fibrociment », est-ce un obstacle à la vente ?
Les matériaux de couverture en général : produits en amiante-ciment (plaques ondulées ou « ardoises
») ou bardeau bitumineux (Shingle), ainsi que les essentages et bardages extérieurs ne sont pas
visés directement par la réglementation. Leur repérage (au sens de l’investigation) n’est pas
obligatoire et, par conséquent, aucune obligation de retrait ne peut être imposée du fait de leur seule
présence.
Le constat établit pour la vente de ma maison mentionne la présence de conduits en fibre-ciment à
l’extérieur de mon habitation, pourquoi ?
Le diagnostic réalisé pour la vente de votre maison tient compte de deux obligations distinctes pour le
technicien :
1) Un repérage exhaustif des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante visés par
l’annexe du Décret 96-97 modifié (cf. tableau dans le détail prestation amiante) : les matériaux pris en
compte sont ceux qui sont situés exclusivement à l’intérieur des immeubles bâtis.
2) L’obligation pour l’opérateur de repérage de signaler la présence d’autres matériaux ou produits
susceptibles de contenir de l’amiante dont il pourrait avoir connaissance au cours de sa visite (évents
de fosse sceptique en fibre-ciment, conduit de cheminée en fibre-ciment, descentes d’eaux pluviales,
appuis de fenêtre, etc…). cette obligation, purement informative, est fixée par l’arrêté du 22 août 2002.
Un particulier peut-il effectuer le retrait de matériaux contenant de l’amiante ?
La réglementation n’impose pas le recours à un professionnel pour effectuer le retrait et l’enlèvement
des matériaux amiantés. Il est tout de même fortement recommandé, lorsqu’il s’agit de matériaux
friables (flocage, calorifugeages ou faux-plafond) de s’adresser à des sociétés spécialisées dans les
opérations de désamiantage pour garantir la sécurité des intervenants et des résidents. S’agissant
des matériaux non friables (fibre-ciment par exemple), cette opération nécessite de prendre des
précautions (dans le but de réduire l’émission et l’inhalation de fibres) :
- mouillage préalable du produit - Port d’une combinaison (type V) - Port d’un masque (type FFP2)
- Dépose en évitant tout choc ou agression mécanique du matériau (les plaque seront démontées et
non cassées)
- Stockage sur palette filmée ou dans des GRV (grands récipients vrac) étiquetés AMIANTE. Les
déchets d'amiante-ciment pourront être déposés en centre de stockage de classe 1, de classe 2 ou de
classe 3 dès lors qu'ils satisfont à certaines conditions de conditionnement, de transport et
d'élimination.
La société qui a effectué le diagnostic amiante de mon habitation peut-elle se charger d’effectuer le
retrait des matériaux qui contiennent de l’amiante ?
NON : L’opérateur de repérage qui intervient pour son propre compte, ou la société qu’il l’emploi ne doit
avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec les
propriétaires, ou leur préposé, qui font appel à lui, ni avec aucune entreprise de désamiantage…(art.
10-6 du décret 96-97 modifié) ; Il est évident que le législateur à tenu, à juste titre pour des raisons d’intégrité et de neutralité, à distancier le métier du diagnostic du métier du désamiantage
Où trouve-t-on de l'amiante dans une habitation ?
L'expert doit vérifier un ensemble de matériaux mis en œuvre à l'intérieur du bâti. Pour ce faire, il se
réfère au programme définit par le législateur (annexe du décret).
Le diagnostic est-il obligatoire pour tous les immeubles bâtis mis en vente ?
Oui - si la date du Permis de Construire est antérieure au 01.07.1997
Une recherche d'amiante a été effectuée le 1er juillet 1998 lors de l'acquisition de mon logement, dois
je refaire l'expertise quand je revendrai mon habitation ?
Oui - une nouvelle réglementation datant de mai 2002 requiert une recherche sur d'autres matériaux
que ceux visés précédemment. Il faudra donc faire intervenir un technicien pour effectuer un
diagnostic complémentaire.
Le diagnostic doit-il être renouvelé à chaque transaction ?
Non - le législateur n'entend pas, à ce jour, faire un nouveau contrôle à chaque vente. (Hors travaux
ou démolition totale ou partielle). Le certificat n'a donc pas de durée de validité sauf modifications
réglementaires.
Je suis locataire du logement que j'occupe, les frais de diagnostic peuvent-ils être à ma charge ?
Non - le coût de ce contrôle est supporté par le vendeur. Par conséquent, le propriétaire règlera le
diagnostic.
Un bâtiment doit être démoli, faut il faire la recherche d'amiante ?
Oui - il s'agit d'un diagnostic amiante avant démolition prévu par l'arrêté du 02.01.2002 permettant
d'identifier les éléments incorporés ou faisant corps avec l'immeuble à démolir (annexe 1 de l'arrêté).
Combien de temps dure une expertise Amiante ?
La durée moyenne d'un diagnostic est d'environ 45 minutes pour une maison T5.
Les présentoirs de mon local commercial occupent une partie des murs, le diagnostic peut-il être
effectué ?
Oui – Mais l'expert devra préciser les parties rendues inaccessibles ou non visibles au jour de
l’expertise.
Je cède un corps de ferme, doit-je faire la recherche d'amiante ?
Oui - le diagnostic comportera une visite de l'ensemble des bâtiments existants et, si la ferme est en
encore en exploitation, un dossier technique devra être constitué pour permettre une mise à
disposition auprès de l'inspection du travail, des inspecteurs d'hygiène et sécurité, des médecins du
travail....
Qu'est-ce qu'un prélèvement ? Est-ce obligatoire ?
Il s'agit d'un échantillon représentatif d’un matériau, pris sur site par l'opérateur de repérage pour
analyse en laboratoire. L’analyse de l’échantillon permet de confirmer la présence d’amiante lorsque
le matériau ne peut être identifié avec certitude (absence de marquage, dégradation trop importante,
matériau inconnu…). Important : Le texte réglementaire interdit à l’opérateur de repérage de conclure
à l’absence d’amiante sans avoir recours à une analyse lorsqu’un matériau est considéré comme «
susceptible de contenir de l’amiante ».
Si le résultat d'analyse d'échantillon est positif, des travaux sont ils à prévoir ?
NON - Dans la plupart des cas, il s'agit d'une information permettant de localiser la zone à risque pour
se prémunir du danger. Cependant, selon l'état du matériau constaté le jour du diagnostic, l'opérateur
de repérage précise dans son rapport, les mesures à prendre pour éviter une exposition aux fibres
d'amiante.
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Diagnostic DPE
Diagnostic de performance énergétique et cave
En principe une cave ne dispose pas de chauffage. Or le diagnostic de performance énergétique est
requis pour les seuls bâtiments qui utilisent de l’énergie pour le chauffage ou la production d’eau
chaude. Ce n’est jamais le cas des caves, pour laquelle vous n’aurez pas, par conséquent, à faire
établir ce diagnostic.
Je vais prochainement signer un contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Le promoteur doit-il
me fournir un diagnostic de performance énérgétique?
Pour les ventes en l’état futur d’achèvement, ce document devra en effet être fourni à l’acquéreur par
le promoteur au plus tard au moment de la réception (article L 134-2 du Code de la Construction et de
l’Habitation).
Attention : ne sont concernés que les immeubles dont le permis de construire a été déposé à compter
du 1er juillet 2007
Nous avons acheté début 2007 un appartement sur plans. Le promoteur doit-il nous remettre le
nouveau diagnostic dit de performance énergétique ?
Non car dans le neuf, le diagnostic de performance énergétique n'est fourni à l’acquéreur, au plus tard
au moment de la réception, que pour les immeubles dont la demande de permis a été déposée après
le 30 juin 2007.
Sachez néanmoins que dans le neuf, les constructions sont soumises à des contraintes toujours plus
strictes en matière d’efficacité énergétique. Vous êtes donc certains de disposer d’un logement à
l’isolation performante. N’hésitez pas à interroger le promoteur sur la qualité de l’isolation thermique
et sur l’éventuelle présence d’un label le certifiant.
Nous sommes sur le point de vendre notre appartement. On nous parle de diagnostic de performance
énergétique. Concerne-t-il seulement notre appartement ou bien également les parties communes ?
Le diagnostic de performance énergétique ne concerne que les parties privatives. Il doit être établi par un professionnel agréé et annexé au compromis de vente. Il ne prend en compte que l’appartement lui-même et non les parties communes. Pour autant, le diagnostiqueur peut être amené à consulter le syndic en cas de chauffage collectif. Il doit en effet obtenir les renseignements nécessaires sur la chaudière et l’énergie utilisée.
Je vais signer un bail commercial dans quelque jours. Dois-je annexer au contrat un diagnostic de
performance énergétique ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit effectivement être annexé à tous les contrats de
locations portant sur des locaux qui disposent d'une installation de chauffage. Cette obligation devait
rentrer en vigueur pour tous les contrats signés à compter du 1er juillet 2007.
En réalité, seuls les baux d'habitation sont concernés depuis cette date. En effet, les modèles types de
DPE pour les locaux d'activités (baux commerciaux, baux professionnels) ne sont pas encore parus.
L'annexion d'un DPE à un contrat de bail commercial, certes conseillée, n'est donc pas encore
obligatoire mais le sera prochainement
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Diagnostic ERNT
Mon épouse et moi vendons un logement. Renseignements pris auprès de la préfecture, le logement n’est pas dans une zone à risque naturels et technologiques. Pourtant, le notaire me réclame cet état. Est-ce normal ?
Oui. L’état des risques naturels et technologiques est obligatoire en cas de vente si le bien est situé dans une zone de la commune concernée par un plan de prévention des risques naturels et technologiques. En pratique toutefois, la plupart des notaires exigent cet état dans tous les cas et ne se contentent pas d’une affirmation verbale du vendeur. Cela leur permet de prouver que le bien n’est pas concerné par ce document et d’éviter tout problème ultérieur
Propriétaire bailleur, je dois signer prochainement un bail de renouvellement avec mon locataire. Suis-
je obligé de lui fournir un état des risques naturels et technologiques ?
Selon l'article L 125-5 et R125-5 du Code de l'environnement, toute personne qui donne un bien en location doit fournir à son locataire un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois, si le bien est situé dans une zone à risques. Cette obligation concerne aussi bien la signature du bail initial que celle du bail renouvelé. Vous êtes donc tenu de fournir ce document. Notez que tel ne serait pas le cas si votre bail était renouvelé par tacite reconduction.
Je vais signer un bail très prochainement, et je souhaite remplir moi-même le formulaire sur les
risques naturels et technologiques à annexer au contrat. Où puis-je me procurer ce formulaire ?
Pour vous procurer l’imprimé type à remplir sur les risques naturels et technologiques lors de la location ou la vente d’un bien immobilier, il suffit de vous rendre sur le site : www.prim.net. Il s’agitdu portail de la « prévention des risques majeurs » mis en place par le ministère de l’écologie. Vous y trouvez en page d’accueil sous la rubrique « information acquéreurs et locataires », l’imprimé type à télécharger que vous aurez ensuite à compléter grâce aux informations mises à votre disposition par les mairies et les préfectures. Notez bien que beaucoup de préfectures ont mis ces informations en lignes afin de vous faciliter la tache et de vous éviter un déplacement. Par ailleurs, n’omettez pas de joindre à cet état des risques les documents cartographiques complémentaires.
L’état des risques naturels et technologiques est-il obligatoire pour un bail professionnel ?
Tout à fait. L’état des risques naturels et technologiques concerne les ventes et contrats de location portant sur n’importer quel immeuble, bâti ou non. Le bail professionnel n’échappe donc pas à cette obligation. Ainsi, lors de la conclusion du contrat, le propriétaire doit fournir au locataire un état des risques datant de moins de 6 mois. Il peut établir ce document lui-même, au vu des informations qu’il doit recueillir en mairie ou en préfecture
J'ai un deux pièces sur la Côte d'Azur que je loue en août. L'état des risques naturels et technologiques est-il nécessaire pour ce type de location ?
Oui, car toutes les locations sont concernées sans distinction. Toutefois, vous ne devez annexer cet état des risques que si votre appartement se trouve dans une commune figurant sur une liste fixée par le préfet, et si l'immeuble est dans un périmètre d'un plan de prévention des risques ou une zone de sismicité. Dans le cas contraire, ce n'est pas utile. Le plus simple est de vous adresser à la mairie du lieu ou se trouve le bien pour savoir si vous êtes concernée ou pas.
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Diagnostics divers
Je suis locataire, et je souhaite quitter mon appartement, que dois-je faire?
Rien, c'est au propriétaire d'effectuer les démarches.
Dans quel cas dois-je effectuer un certificat de mesurage "Loi Carrez" ?
Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er Juillet 1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans
l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas
cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante
dans l’immeuble.
Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic amiante ?
Afin de prévenir les litiges trop fréquents entre vendeurs et acquéreurs sur la superficie du bien,
il est dans l’intérêt du vendeur de faire établir La certification de Superficie « Loi carrez ». La loi Carrez
N °96-1107 du 18 décembre 1996 a pour objectif de porter à la connaissance de l’acquéreur la
surface exacte du bien objet de la transaction.
Le vendeur doit garantir à l’acquéreur une surface précise à 5% près. A défaut, ce dernier pourra
obtenir une diminution proportionnelle du prix.
Dans quel cas dois-je effectuer un état parasitaire ou diagnostic termites ?
Depuis 1999, un dispositif de lutte contre les termites a été mis en place. On peut dégager
3 obligations principales :
- Les occupants : ou propriétaires d’immeubles bâtis ou non bâtis doivent faire une déclaration en
mairie dés qu’ils ont connaissance de la présence de termites ;
- Dans les zones infectieuses, le maire peut enjoindre aux propriétaires de procéder à la recherche
de termites ainsi qu’aux travaux nécessaires ;
- Dans ces mêmes zones, un état parasitaire datant de moins de 3 mois doit être annexé aux actes
de vente.
Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle
la présence de termites dans l’immeuble.
Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic plomb ?
La loi du 9 Août 2004 relative à la politique de santé publique vient renforcer les dispositions
relatives au plomb applicable aux ventes d’immeubles à usage d’habitation. Le dispositif précédent
prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à
l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1948 et se situant dans une zone
à risque délimitée par le préfet. Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente
des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire
français. Le document sera valable 1 an. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra
indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble. A quel moment
dois-je effectuer les expertises ? Les expertises doivent être réalisées avant la signature d'un
compromis (afin d'éviter les clauses suspensives). Les diagnostics une fois réalisés sont annexés
à l'acte de vente définitif.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
Amiante : Dans l'éventualité où le diagnostic révélerait la présence d'amiante, outre les obligations
légales du propriétaire rappelées dans ce cas, il sera nécessaire de procéder à un nouveau diagnostic
tous les 2 ou 3 ans selon les matériaux et leur état de dégradation (excepté si un désamiantage a
été réalisé).
Métré Loi carrez : La validité des mesurages effectués dans le cadre de cette loi restent valables si
aucune modification ou travaux n’ont été réalisés dans les lots mesurés.
Plomb : Dans le cas où le diagnostic révélerait la présence au plomb, outre les obligations légales rappelées dans cette éventualité, le diagnostic est valable un an selon la loi en vigueur.
Etat parasitaire : Conformément à la loi en vigueur, le diagnostic est valable pour une durée de 3 mois
Comment choisir un diagnostiqueur ?
L'obligation légale est que le diagnostiqueur retenu soit certifié et valablement assuré et
vous produise les attestations correspondantes. Pour garantir l'intérêt du vendeur comme
de l'acheteur, le professionnel choisi doit être totalement indépendant, à la fois des
entreprises de travaux et des intermédiaires impliqués dans la transaction. Il est important
de vérifier que le diagnostiqueur peut garantir la pérennité de son entreprise, son engagement
strict au respect du secret professionnel et d'une déontologie exigeante au travers de sa
formation, de son appartenance à des organismes ou structures qui contrôlent son
professionnalisme. L'Ordre des Géomètres-Experts est l'une de ces structures réglementées.
Je loue plusieurs logements. La loi m'oblige maintenant à effectuer des diagnostics.
Puis-je déduire leur coût de mes loyers ?
Oui, parfaitement. Les dépenses supportées au titre de la réalisation de diagnostics préalables (état
des risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique) sont en effet
considérées comme des dépenses d'entretien déductibles pour leur montant réel.
Par ailleurs, sont également déductibles :
- le traitement des bois contre les termites ;
- l'enlèvement, la fixation et l'encoffrèrent des matériaux contenant de l'amiante
Je mets en location des studios meublés : suis-je également concernée par les diagnostics ?
Vous êtes effectivement concernée, au même titre que tous les bailleurs du parc privé ou social et ce,
quel que soit le type de location : location vide, meublée, saisonnière ou à titre de logement de
fonction.Un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être fourni au locataire lors de la signature du
bail. Ce DDT à un contenu évolutif. Ainsi, il comprend :
- depuis le 1er juin 2006 un état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six
mois si le bien loué est situé dans une commune ou existe au moins un risque naturel ou technologique.
Toutes les informations sont disponibles en mairie, sous-préfecture ou préfecture et sur le site
Internet www.prim.net. Vous êtes également tenue d’informer le locataire par écrit de tout sinistre
ayant touché l’immeuble et donné lieu au versement d’une indemnité, depuis qu’il en est propriétaire,
et ce suite à une catastrophe naturelle ou technologique;
- depuis le 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans.
Ce document, réalisé par un professionnel, comporte la quantité d’énergie « effectivement
consommée
ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment » (article L.134-1 du Code de la construction
et de l’habitation). Le locataire peut ainsi identifier ses consommations prévisionnelles. La lecture du
DPE est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation d’un étiquetage (de « A » à « G »
et du vert au rouge).
Une fois le diagnostic effectué, le technicien émet des préconisations d’amélioration permettant aux
propriétaires et aux locataires de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie.
Bon à savoir : le locataire ne pourra pas se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations
contenues dans ce diagnostic qui n’a qu’une valeur informative ;
- enfin, à compter du 12 août 2008, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
Depuis le 1ier janvier 2011 le diagnostic de performance énergétique est a mentionnée dans toute
les annonces immobilières
Dans un souci d'information du locataire, les locations sont donc progressivement soumises aux diagnostics, comme le sont déjà les ventes immobilières.
Nous avons lu que le vendeur devrait à l'avenir remettre un DDT à l'acheteur d'un logement :
qu'est-ce vraiment ?
Afin de simplifier la remise des différents diagnostics immobiliers à l’acquéreur non professionnel,
l’ordonnance du 8 juin 2005, modifiée par la loi ENL du 13 juillet 2006, prévoit effectivement de
regrouper dans un document unique, le dossier de diagnostic technique (DDT), l’ensemble des états
que doit fournir le vendeur. L’ordonnance harmonise les différents textes, les modalités
d’établissement de ces états et prévoit de modifier les durées de validité de certains d’entre eux.
Les documents suivants devront être regroupés dans un seul dossier :
- un constat de risque d’exposition au plomb ;
- un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
- un état parasitaire relatif aux termites ;
- un état de l’installation intérieure de gaz ;
- un état des risques naturels et technologiques pour les zones concernées ;
- un diagnostic de performance énergétique ;
- un état de l’installation intérieure d’électricité ;
- le diagnostic des installations d’assainissement non collectif .
Ce diagnostic unique est effectif depuis le 1er novembre 2007.
Nous vendons un appartement que nous avons acheté en 2005. Devons-nous refaire tous
les diagnostics ?
La réponse diffère selon les diagnostics. Ainsi, vous n'êtes pas tenus de refaire le diagnostic amiante.
Vous devez en revanche faire effectuer un nouveau constat pour le plomb et un diagnostic termites.
Quant à la surface, le métré par un professionnel n'est de toute façon pas obligatoire. Si vous en avez
un datant de votre achat et que vous n'avez pas modifié le logement (création de cloisons notamment),
vous n'êtes pas obligés de faire mesurer le logement de nouveau. En outre, vous devez désormais
fournir un état des risques naturels, technologiques et sismiques. Vous pouvez l'établir vous-même en
vous adressant à la mairie ou bien directement sur Internet. Enfin, dernier diagnostic obligatoire à ce
jour : le diagnostic de performance énergétique, obligatoirement réalisé par un professionnel
Quelle est la durée de réalisation d’un diagnostic ?
La durée d’un diagnostic va dépendre de plusieurs facteurs importants : le type de diagnostic a réalisé, la taille et la complexité de l’habitation et de ses annexes.
A titre d’exemple une habitation standard composée d’une cuisine, une salle à manger, un salon, une salle de bain, un WC et 3 Chambres nécessitera environ 45 minuted’intervention pour un diagnostic amiante, et 1h30 pour un diagnostic Amiante / Plomb.
Quels sont les délais entre la réalisation du diagnostic et la remise des rapports ?
Les rapports sont rédigés sous 48h00 après la réalisation des diagnostics, ce délai est ramené
à 24 heures en cas d’urgence.
Comment se déroule un diagnostic ?
Après la prise de rendez-vous auprès de notre secrétariat, le diagnostiqueur CDIC interviendra
chez vous dans les 72h00 en fonction de vos disponibilités et procédera à la réalisation
des différents diagnostics identifiés dans l’ensemble des pièces constituant votre habitation.
Ces diagnostics n’engendreront aucune dégradation de votre logement.
Le diagnostiqueur CDIC pourra cependant être amené à réaliser des prélèvements de certains
matériaux tel que les faux plafonds ou les dalles de sol, qui feront l’objet d’une analyse en
laboratoire afin de vérifier la présence ou non d’amiante.
La prise des échantillons n’entraînera aucune dégradation visible.
Je vends un bien immobilier, quels types de diagnostic dois-je réalisés ?
Si le permis de construire du bien immobilier en question est d’avant le 01/07/1997, avant
toute promesse de vente, vous devez faire réaliser un constat attestant la présence ou
l’absence d’Amiante dans les flocages, calorifugeages, Faux plafonds, revêtements de sol,
cloisons. La réalisation de ces diagnostics doit être effectuée par un opérateur reconnu et assuré en
responsabilité civile pour ce type de mission, CDIC possède les attestations de compétences
obligatoires pour la réalisation de l’ensemble des diagnostics. Si votre bien date d’avant le 1er janvier
1949, avant la réalisation de la promesse de vente, vous devez faire réaliser un constat de risques
d’exposition au Plomb. Celui-ci consiste à la recherche systématique de toute présence de plomb
dans l’ensemble des peintures de l’habitation Si votre bien est situé en copropriété, horizontale
ou verticale, il devra faire l’objet d’un mesurage Loi Carrez.
J’habite loin d’un bien immobilier pour lequel je dois faire réaliser des diagnostics
dois-je obligatoirement me rendre sur les lieux ?
La Loi impose que le diagnostiqueur immobilier soit accompagné lors de la réalisation d’un
diagnostic Amiante. L’accompagnateur n’est pas nécessairement le propriétaire. Aussi, vous
sera-t-il possible de laisser un double de vos clefs à l’agence immobilière ou l’étude notariale
chargée de la vente et proche du bien à expertiser, ou à toute autre personne qui pourra
être présente lors du passage du diagnostiqueur.
Quand dois-je realiser les diagnostics?
Les différents rapports de diagnostics doivent être présentés à l’acquéreur au moment
de la signature du compromis.Pour votre confort, il est donc indispensable que ces diagnostics
soient réalisés avant le compromis.De plus depuis le 1ier janvier 2011 le diagnostic de performance énergétique doit être mentionné dans les annonces immobilières
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